#Недвижимость #Инвестиции
Рынок недвижимости Москвы –
по объёму крупнее, чем нефтяной рынок России: и для многих это является откровением. Тот факт, что это гигантский рынок (а значит, между прочим - что и устойчивый), предполагает ужесточение конкуренции, которое многими распознаётся как ухудшение условий деятельности. Условия не ухудшились: повысились требования к игрокам, что естественно на любом рынке такого объема в фазе консолидации.
Но давление на слабых (которыми со временем становятся любые "нормальные такие пацаны", если они ничего не предпринимают, чтобы стать сильнее), повышается. Это приводит к появлению психологизмов в восприятии. Цифры говорят одно, люди - другое. Почитайте,например, свежий материал (психо)аналитика
Марии Абакумовой из Форбс: внутри - все показатели идут в рост! В начале текста и в конце Мария поёт заупокойную.
Это - классика российского восприятия действительности. Отдельная активность правого и левого полушария мозга. Шизофрения.
На самом деле:
Психологизм «
рынок мёртвый», очевидно, имеет отношение к тому, что многие игроки попросту не понимают происходящих процессов. Смена акцентов восприятия ещё не уловлена всеми игроками, а рынок между тем:
👉
стал более прозрачен и системен, в административном плане: с одной стороны, всё меньше скандалов с выделением очередного места застройки под очередное точечное строительство; с другой стороны, несмотря на явное противодействие, сроки согласительных процедур уменьшаются, снижается и их стоимость. ГПЗУ можно получить уже в электронном виде (!) При всей критике происходящего, это направление изменения ситуации на рынке нельзя не заметить;
👉
укрупняется по масштабу проектов. Не в последнюю очередь на это повлияла реновация. Возросла концентрация капитала и монополизация – на фоне отсева слабых и мелких игроков, которые не смогли справиться с новыми правилами организации долевого строительства с переводом платежей покупателей на эскроу-счета. Это значит также, что изменилась и сама экономика строительства: крупные игроки получили возможность экономии на масштабе (и выставленные ими рынку новые стандарты себестоимости видятся мелким игрокам как «мёртвые ситуации»);
👉
находится в фазе консолидации; широкоформатного снижения ставок доходности по всем типам объектов. Крайне сложно найти коммерчески оправданный объект недвижимости (т.н. «ГАБ», готовый арендный бизнес) с доходностью свыше 9% годовых. Конкуренция капиталов, на которую не в последнюю очередь повлияли санкции – и репатриация ранее вывезенных инвест.средств – очень высокая. «Понятных» объектов, принадлежащих не специализирующимся или не квалифицированным собственникам, практически не осталось;
👉
стал более профессиональным, более конкурентным, более закалённым; это происходит ещё и потому, что усложнились сами проекты. Уже недостаточно просто «найти недооценённый объект» или «подыскать апсайд». Проекты требуют серьёзного, вдумчивого отношения; наличия готовой профессиональной команды и ресурса компетенций, а также информационной поддержки. Работа на рынке требует всё более высокой специализации; подготовка проектов предполагает системные маркетинговые исследования, тонкое нишевание, сегментацию
