Типа как бизнес план такой

Топ, да, но капиталоемко )

Ну в любом случа, у меня сейчас ощущение, что недвижимость просто на ровном месте стоит на 20% больше, чем должна

мелкая спекуляция, я бы сказал)

Когда первый взнос по ипотеке 2+кк сложно назвать мелкой

Хотя, у всех по-разному

Сходил в кукареку, очень вкусно было!

Непонятно, почему ты ожидаешь удорожания. Первичка покупается по ставке 5.5-6%, а если семья с детьми, то 4.5%. Переуступка покупается под 7.5-8%. При этом инвестиционной составляющей с этого года больше в покупке у застройщика нет - по новым законам об эскроу застройщик больше не строит дом на деньги от продажи квартир, а строит его на заёмные средства. Так что ему нет смысла сливать квартиры в начале строительства задешево

В общем, в 2020 я бы скорее ожидал отрицательной доходности этого плана, даже не учитывая потери на ипотечный кредит

Хз при чем тут условия ФЗ 213 (точно не помню статью) и ставка по ипотеке, но факт роста цены недвижимости имеет место быть

И до отмены льготы + лаг спроса будет расти

1. Про эскроу. Раньше застройщик имел мало денег, продавал квартиры и с этих денег строил. Соответственно, был замотивирован продать в начале побольше подешевле, а покупатель был замотивирован покупать в конце подороже, зато с меньшими рисками. Сейчас застройщик не получает денег от продажи квартир до окончания строительства, а все строительство ведётся на собственные и заёмные средства. Разумеется, при переходе на эту новую систему первичка подорожала, и довольно сильно. Но эта же система означает, что теперь при покупке на начальном этапе риски гораздо меньше, а застройщику незачем продавать дёшево, если можно продать в конце дорого. Роста цен в процессе строительства больше практически не будет.
2. Про льготную ипотеку. Представь себя на месте Васи, который хочет квартиру купить. Раньше ставка была выше, и у Васи не хватало денег на то, чтобы платить ипотеку и ещё жить на что оставалось, а теперь ставка ниже и потому хватает. Снижение ставки (и ключевой, и посредством гос субсидирования) толкает цену вверх за счёт увеличения спроса. Но это штука более или менее однократная, пул таких Вась, кто под 7% купить не мог, а под 6% может, конечен, и спрос откатится обратно где был. А если ставка потом будет увеличена обратно, то, аналогично, будет отрицательный шок спроса, снижающий цены

Ну и ещё - льготная ипотека не распространяется на переуступку, так что ее наличие повышает цену покупки у застройщика, но не повышает цену продажи по предложенной схеме. Тем самым, снижая доходность

1. Вася берет в ипотеку под 6% новостройку за 10кк
2. Через 5 месяцев стоимость недвижимости растёт на 500к
3. Вася переуступает ипотеку Кате со ставкой 8% (Катя не против, ибо Квартира понравилась)
4. Вася получает маржу в размере (500к - % уплаченный по ипотеке

Мб я что-то упускаю

1. Вася берет в ипотеку под 6% новостройку за 10кк, платит 59'956 в месяц.
2. Через 5 месяцев стоимость недвижимости растет на 200к (это где-то по инфляции примерно, а в среднем за последние 12 лет недвижимость медленнее инфляции дорожает).
3. Вася переуступает ипотеку Кате со ставкой 8%. Катя может купить одинаковую квартиру либо у Васи, либо у застройщика. У застройщика это будет 10'200к под 4.5%, учитывая, что у Кати дети - это 51'682 в месяц. Соответственно, у Васи Катя не купит дороже. 51'682 в месяц по ставке 8% - это где-то 7кк.
4. Чистые потери Васи - это разница цен покупки и продажи (10кк - 7кк) плюс сколько он по ипотеке уплатил (около 300к). Итого он 3'300к потерял за полгода

Ты почему-то предполагаешь, что:
1. Квартира дорожает вдвое-втрое быстрее инфляции.
2. Катя готова покупать под высокую ставку, означающую в полтора раза больше ежемесячный платеж при той же цене

История цены рандомного жк

Это объявление, там можно любую цену написать

)